證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目

日期：2017年2月14日

證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目，應符合國家相關產(chǎn)業(yè)政策要求，嚴格遵守《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理業(yè)務運作管理暫行規(guī)定》有關規(guī)定，并符合以下規(guī)范性要求：

一、證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市[1]普通住宅地產(chǎn)項目[2]的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：

（一）委托貸款；

（二）嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；

（三）受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權；

（四）以名股實債的方式[3]受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權；

（五）中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。

二、資產(chǎn)管理人應當依據(jù)勤勉盡責的受托義務要求，履行向下穿透審查義務，即向底層資產(chǎn)進行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。

三、私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)[4]提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金；不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

四、私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應當向投資者充分披露融資方、項目情況、擔保措施等信息。

五、私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應當完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。

注：

[1]目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部相關規(guī)定適時調整范圍。

[2]根據(jù)深交所《關于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準操作指引的通知》，房地產(chǎn)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。項目中同時包含多種類型住房的，計劃募集資金不得用于項目中普通住宅地產(chǎn)建設。

[3]本規(guī)范所稱名股實債，是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

[4]上市公司，原則上按照上市公司所屬中國證監(jiān)會行業(yè)分類結果作為判斷依據(jù)。非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即：當公司最近一年經(jīng)審計的房地產(chǎn)業(yè)務收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產(chǎn)行業(yè)；當公司沒有一類業(yè)務的營業(yè)收入比重大于或等于50%，但房地產(chǎn)業(yè)務的收入和利潤均在所有業(yè)務中最高，而且均占到公司營業(yè)收入和利潤的30%以上（包含本數(shù)），則該公司歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務收入包括從事普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)所取得的收入。